Wonen en functies boven winkels of horeca

Check via de Gis-tool of de betrokken percelen in het kernwinkelgebied gelegen zijn en welk plan en welke bestemmingszone van toepassing zijn.

Check de laatst vergunde toestand (bouwvolume + (hoofd)functie(s)). Oude vergunningen en bouwtoelatingen kan je opvragen

• via openbaarheid van bestuur.
• via het stadsarchief, als het perceel niet in een van de deelgemeenten gelegen is. 

Zijn er geen vergunningen gekend voor het pand? Dan moet het "vergund geacht karakter" of minstens een vermoeden van vergunning worden aangevraagd.

BESTEMMING KERNWINKELGEBIED

Het volledige kernwinkelgebied is gelegen in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde conform het gewestplan. In deze zone zijn veel kernversterkende functies mogelijk.

Sommige delen van het kernwinkelgebied liggen ook in BPA’s die ouder zijn dan 15 jaar. Heb je een functie voor ogen die afwijkt van de toepasselijke bestemmingsvoorschriften in het BPA? Neem dan contact op met de Bouwdienst om de mogelijkheden te bespreken voor de ruimtelijke inpasbaarheid van de geplande afwijkende functie. Principieel zijn ook hier veel functies mogelijk, zoals je hieronder leest.

GELIJKVLOERS

Op het gelijkvloers gaat de voorkeur uit naar handel (winkels) of horeca.

Andere functies zijn bespreekbaar, op voorwaarde dat er vooraan op het gelijkvloers een functie is die volop de relatie met de straat en de stadskern aangaat, bijvoorbeeld etalages, verkoopruimten, verbruiksruimten, wachtzalen, werkplekken …

Het omvormen van bestaande gelijkvloerse handels- of horecaruimtes in het kernwinkelgebied naar een woonfunctie is niet wenselijk. Dat kan alleen in uitzonderlijke gevallen.

VERDIEPINGEN

Handel, horeca en wonen zijn het meest aangewezen, maar daarnaast zijn nog andere functies principieel mogelijk. Belangrijk bij de beoordeling van de inpassing van deze functies is dat ze geen groot verkeersaanzuigend effect hebben en geen ontoelaatbare hinder veroorzaken voor omliggende woningen (licht, geluid, privacy,…). Hieronder een niet limitatieve opsomming van mogelijkheden, afhankelijk van de specifieke situatie. De meest aangewezen functies staan in vet:

• wonen (één woongelegenheid, appartementen, studentenkamers,…)
• handel (winkels)
• horeca
• dienstverlening ((thuis)praktijken, vrije beroepen, vastgoedmakelaar, kleinschalige kantoren,…)
• dagrecreatie (wellness, sauna, fitness, indoor sport, escape room, kunstcollectie,…)
• verblijfsrecreatie (jeugdherberg, B&B, vakantiewoning(en),…)
• gemeenschapsvoorziening (kinderdagverblijf, tentoonstelling, museum, polyvalente ruimte, theatergezelschap, jeugdhuis,…

TOEGANG TOT VERDIEPINGEN

Artikel 57 van de stedenbouwkundige verordening bepaalt dat je bij nieuwbouw, herbouw of uitbreiding van een gelijkvloerse handels- of horecazaak een afzonderlijke toegang tot de verdiepingen moet voorzien. Je mag hiervan afwijken als::

• de gevel smaller is dan 6 meter;
• het pand tot het cultuurhistorisch erfgoed behoort (zie hieronder);
• de verdiepingen op een andere manier (bijvoorbeeld langs de achterzijde) toegankelijk worden gemaakt.

Bij functiewijzigingen van de bestaande verdiepingen voorzie je bij voorkeur ook een toegang die onafhankelijk is van de bestaande gelijkvloerse functie. Creatieve oplossingen zijn bespreekbaar mits gunstig advies van de brandweer.

WONEN BOVEN WINKELS OF HORECA

Wanneer één of meerdere verdiepingen boven een bestaande handels- of horecazaak in het kernwinkelgebied tot een woning of appartementen worden omgevormd, kunnen de volgende afwijkingen op de stedenbouwkundige verordening worden toegestaan:

• • Artikel 25: Meer dan 20% van het aantal woongelegenheden kan kleiner zijn dan 80 m² netto vloeroppervlakte.
  • Artikel 26: Bij woongelegenheden kleiner dan 100 m² netto vloeroppervlakte mogen badkamers en toiletten rechtstreeks uitgeven in leefruimtes.
  • Artikel 28: Buitenruimte of terras per woongelegenheid (min. 8% van de bruto vloeroppervlakte van het appartement) is wenselijk, maar niet verplicht.
  • Artikel 29: Afvalbergingen zijn wenselijk, maar niet verplicht.
  • Artikels 58, 59 en 60: Alle woongelegenheden zijn vrijgesteld van de parkeernorm voor fietsen en wagens.

  Deze afwijkingsmogelijkheden gelden niet wanneer de verdiepingen ook ingrijpend verbouwd worden (meer dan 60% van de buitenmuren gesloopt).

PARKEERNORM

De parkeerbehoefte van fietsen en wagens wordt per functie bepaald volgens de stedenbouwkundige verordening, artikel 60.

In principe moet je voor alle nieuwe functies fietsenstallingen op eigen terrein voorzien. Onderstaande functies in het kernwinkelgebied zijn altijd vrijgesteld van autoparkeerplaatsen:

• handel
• hotel
• café
• restaurant / brasserie kleiner dan 400m²
• woonprojecten met maximaal 3 woongelegenheden (met of zonder handel of horeca op het gelijkvloers)
• studentenkamers
• dienstverlening kleiner dan 100m²

Alle functiewijzigingen (ongeacht het aantal nieuwe woongelegenheden of de vloeroppervlakte van de beoogde functie) van bestaande verdiepingen boven een bestaande handels- of horecafunctie in het kernwinkelgebied kunnen ook worden vrijgesteld van de parkeerbehoefte van zowel fietsen als wagens. Dit is een afwijking op de artikels 58, 59 en 60 van de stedenbouwkundige verordening.

Deze vrijstellingsmogelijkheid van de parkeernorm geldt niet wanneer het volledige pand ook ingrijpend verbouwd wordt (meer dan 60% van de buitenmuren gesloopt).

Bovengronds autoparkeren in de tuinzone of in binnengebied is niet toegestaan. Zie stedenbouwkundige verordening, artikel 45. De (gemeenschappelijke) parking moet dus inpandig of ondergronds worden opgelost.

Garagepoorten en inpandige carports zijn pas toegestaan vanaf een gevelbreedte van 8 meter of meer. Zie stedenbouwkundige verordening, artikel 14.

LEVENDIGE PLINT

Op het gelijkvloers aan de straatzijde moet er minstens een verkoop-, verbruiks- of verblijfsruimte met een voldoende grote en lage gevelopening naar de straat zijn.

Garagepoorten en inpandige carports worden bij voorkeur geweerd in het kernwinkelgebied. In elk geval zijn ze pas toegestaan vanaf een gevelbreedte van 8 meter of meer. Zie stedenbouwkundige verordening, artikel 14.

BOUWVOLUME

Functiewijzigingen boven handel of horeca gaan vaak gepaard met een uitbreiding van het bouwvolume.

• Binnen een BPA of verkaveling moet je het maximale bouwprofiel respecteren.
• Buiten een BPA of verkaveling geldt het maximale bouwprofiel conform de artikels van Hoofdstuk 3 – Uiterlijke kenmerken van de stedenbouwkundige verordening.

CULTUURHISTORISCH ERFGOED

Bij werken aan of functiewijzigingen in beschermde monumenten of panden die zijn opgenomen in de lijsten van het geïnventariseerd bouwkundig erfgoed geldt de wenselijkheid van het behoud.

Dat geldt ook voor dakwerken of een gevelwijziging (bijvoorbeeld buitenschrijnwerk of uitwendige isolatie) bij dergelijke panden of panden die in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelegen zijn.

Je project kan vrijgesteld, meldingsplichtig of vergunningsplichtig zijn, afhankelijk van de vergunde of vergund geachte toestand van het pand en de aard en schaal van de geplande werken en/of functiewijzigingen. Het hangt dus sterk af van de situatie en het project.

In deze gevallen heb je wel een omgevingsvergunning nodig (niet limitatief):

• het (gedeeltelijk) wijzigen van de vergunde of vergund geachte hoofdfunctie van een pand;
• het wijzigen van het aantal woongelegenheden (meer of minder dan de bestaande toestand);
• bij afwijkingen op stedenbouwkundige voorschriften (gewestplan, RUP, BPA, verkaveling, stedenbouwkundige verordening, andere verordeningen …)

VOORTRAJECT

Voor dit soort projecten start je het best een voortraject met de bouwdienst op, aangezien het om complexe materie gaat.

Voeg alvast een schetsontwerp toe aan het voortraject op basis van het bovenstaande kader. Zo win je tijd.

BRANDWEER

Leg vooraf bij de brandweer je project ter preadvies voor. Voeg zeker een aparte set met brandweerplannen toe aan je dossier. 

Voor de meeste functiewijzigingen of voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden wordt de brandweer altijd om advies gevraagd tijdens de vergunningsprocedure. Dit gebeurt voor rekening van de aanvrager. Een ongunstig advies van de brandweer leidt automatisch tot een weigering van je aanvraag.

TOEGANKELIJKHEID

De gewestelijke verordening toegankelijkheid kan van toepassing zijn afhankelijk van de grootte van je project.

Grote of ingewikkelde projecten leg je best ter preadvies voor aan Inter.

HEMELWATER

Als je project gepaard gaat met een nieuwbouw of een horizontale uitbreiding van de grondoppervlakte van een bestaand pand van meer dan 40 m², is de gewestelijke hemelwaterverordening van toepassing zijn.

Vul in dat geval zeker de relevante velden in het Omgevingsloket in.

MER-SCREENING

Als je meerdere woongelegenheden creëert of de functie wijzigt in een bouwvolume van meer dan 1000 m³, valt je project onder rubriek 10b, ‘Stadsontwikkelingsprojecten’, van bijlage III van het MER-besluit  van de Vlaamse Regering.

Vul in dat geval zeker de relevante velden in het Omgevingsloket in. Zo zijn er voor de meeste projecten minstens geluidseffecten te verwachten tijdens de werffase en hebben die ook een mobiliteitsimpact. Mogelijk zijn er ook andere effecten.

NORMENBOEK

Maak het aanvraagdossier op aan de hand van het normenboek dat van toepassing is.

INDIENEN

Dien je aanvraag tot omgevingsvergunning in via het Omgevingsloket.